Airbnb Fai-da-Te vs Property Manager: Quale Conviene a Milano?

Confrontiamo un bilocale medio a Milano (65 mq, zona Isola), gestito fai-da-te vs affidato a un property manager professionale. Base: 12 mesi, tariffe di mercato 2025.

ADR medio 110€, occupazione 62%, revenue lordo annuo circa 24.900€. Tempo dedicato: 12 ore/settimana (messaggi, check-in, coordinamento pulizie, recensioni, burocrazia). Costi variabili: pulizie 5.000€, biancheria 1.200€, piattaforme 3.500€, commercialista 500€. Netto: circa 14.700€. Ore lavorate: 624/anno. Costo orario implicito: 23€/ora.

ADR medio 145€ (+32% grazie a pricing dinamico), occupazione 82% (+32%), revenue lordo annuo circa 43.400€. Fee property manager (20% netto): 5.500€. Pulizie 6.500€, biancheria 1.400€, piattaforme 4.500€. Netto per il proprietario: circa 25.500€ (+73%). Tempo dedicato: 0.

Fai-da-te ha senso solo se: vivi in città, hai tempo strutturato, ti piace l'ospitalità, sei fluente in inglese, hai una sola casa. Property manager conviene se: hai altre priorità professionali, non vivi in città, hai più di una casa, vuoi massimizzare rendimento e minimizzare rischi.